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Einkommensteuer - Immobilien

Amtliche Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung

Für die Aufteilung des Kaufpreises in die Anteile für Grund und Boden sowie für das Gebäude hat das Bundesfinanzministerium jetzt eine Arbeitshilfe veröffentlicht.

Das Bundesfinanzministerium hat auf seiner Website eine Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung für ein bebautes Grundstück veröffentlicht. Bei diesen Immobilien muss nämlich der Gesamtkaufpreis in einen Anteil für das Gebäude und einen Anteil für den nicht abnutzbaren Grund und Boden aufgeteilt werden, um die AfA für das Gebäude ermitteln zu können. Die Excel-Datei des Ministeriums ermöglicht es, in einem typisierten Verfahren entweder eine Kaufpreisaufteilung selbst vorzunehmen oder die Plausibilität einer vorliegenden Kaufpreisaufteilung zu prüfen.

Grunderwerbsteuer bei Planungsleistungen durch den Verkäufer

Allein eine Vorplanung durch den Verkäufer führt nicht dazu, dass auch auf die später zu errichtende Immobilie Grunderwerbsteuer anfällt.

Planungs- und Bauleistungen können ebenfalls unter die Grunderwerbsteuer fallen, wenn sich aus weiteren Vereinbarungen im Zusammenhang mit dem Kauf eines Grundstücks ergibt, dass der Käufer das beim Abschluss des Kaufvertrags noch unbebaute Grundstück in bebautem Zustand erhält. Eine umfangreiche Vorplanung durch den Verkäufer für das später vom Käufer errichtete Gebäude reicht dem Bundesfinanzhof dafür aber noch nicht aus. Zusätzlich zur Planung muss der Verkäufer auch zur Veränderung des körperlichen Zustands des Grundstücks verpflichtet sein

Steuervorteil für Handwerkerleistungen

Für den Steuerbonus für Handwerkerleistungen gelten jetzt neue Regeln. Während neue Wohnfläche jetzt gefördert wird, ist der Schornsteinfeger nur noch eingeschränkt abziehbar.

Handwerkerleistungen im Privathaushalt sind steuerlich begünstigt: 20 % der Arbeitskosten, maximal aber 1.200 Euro, werden direkt von der Einkommensteuer abgezogen. Das Bundesfinanzministerium hat jetzt seine Verwaltungsanweisung zu diesem Steuervorteil aktualisiert und an Gesetzesänderungen und neue Rechtsprechung angepasst. Speziell für Handwerkerleistungen gilt jetzt:

  • Begünstigte Handwerkerleistung: Der Steuerbonus gilt für alle handwerklichen Tätigkeiten im Rahmen von Renovierungs-, Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen, solange sich der Haushalt im Inland oder in einem EU-/EWR-Staat befindet. Es spielt keine Rolle, ob es sich um regelmäßige Renovierungsarbeiten oder kleine Ausbesserungsarbeiten handelt, die gewöhnlich von Haushaltsmitgliedern erledigt werden, oder um Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die im Regelfall nur von Fachkräften durchgeführt werden. Ob es sich dabei steuerrechtlich um Erhaltungs- oder Herstellungsaufwand handeln würde, ist ebenfalls nicht ausschlaggebend.

  • Neubau versus neue Wohnfläche: Handwerkliche Tätigkeiten im Rahmen einer Neubaumaßnahme sind nicht begünstigt. Dazu zählen alle Maßnahmen, die im Zusammenhang mit der Errichtung eines Haushalts bis zu dessen Fertigstellung anfallen. Dagegen sind Maßnahmen im Zusammenhang mit der Schaffung neuer Wohn- oder Nutzfläche in einem vorhandenen Haushalt begünstigt. Die Erhöhung des Gebrauchswerts der Immobilie ist kein Kriterium und führt daher nicht dazu, dass die Steuerermäßigung wegfallen würde.

  • Gutachtertätigkeiten: Die Tätigkeit eines Gutachters gehört weder zu den haushaltsnahen Dienstleistungen, noch handelt es sich um eine Handwerkerleistung. Nicht steuerlich berücksichtigungsfähig sind daher beispielsweise Mess- oder Überprüfungsarbeiten, eine Legionellenprüfung, die Kontrolle von Aufzügen oder von Blitzschutzanlagen oder die Feuerstättenschau sowie andere technische Prüfdienste.

  • Schornsteinfeger: Die Einschränkung in Bezug auf Gutachtertätigkeiten gilt auch, wenn diese Leistungen durch einen Kaminkehrer oder Schornsteinfeger erbracht werden, dessen Schornstein-Kehrarbeiten und sonstige Leistungen als Handwerkerleistung begünstigt sind. Bis einschließlich 2013 müssen die Leistungen nicht in Schornstein-Kehrarbeiten sowie Reparatur- und Wartungsarbeiten einerseits (als Handwerkerleistungen begünstigt) und Mess- oder Überprüfungsarbeiten sowie Feuerstättenschau andererseits (nicht begünstigt) aufgeteilt werden, sondern können einheitlich als begünstigte Handwerkerleistung berücksichtigt werden. Ab 2014 wird die Steuerermäßigung für Schornstein-Kehrarbeiten sowie Reparatur- und Wartungsarbeiten des Schornsteinfegers aber nur gewährt, wenn die Rechnung diese entsprechend ausweist.

  • Beauftragtes Unternehmen: Das beauftragte Unternehmen muss nicht in die Handwerksrolle eingetragen sein. Es können auch Kleinunternehmer im Sinne des Umsatzsteuergesetzes mit der Leistung beauftragt werden.

  • Öffentlich geförderte Maßnahmen: Wird für eine Maßnahme ein zinsverbilligtes Darlehen oder ein steuerfreier Zuschuss bewilligt, schließt dies die Steuerermäßigung für Handwerkerleistungen auch für den Teil der Aufwendungen aus, der nicht gefördert wird, beispielsweise weil die Kosten den Förderhöchstbetrag übersteigen. Eine Aufteilung der Aufwendungen mit dem Ziel, für einen Teil die Steuerermäßigung in Anspruch zu nehmen, ist nicht möglich. Werden im Rahmen von Renovierungs-, Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen aber mehrere Maßnahmen durchgeführt, von denen einzelne öffentlich gefördert werden, ist die Inanspruchnahme der Steuerermäßigung für die nicht geförderten Maßnahmen möglich.

Neue Regeln für haushaltsnahe Dienstleistungen

Das Bundesfinanzministerium hat eine aktualisierte Fassung seiner Vorgaben für die Steuerbegünstigung von haushaltsnahen Dienstleistungen und Minijobs veröffentlicht.

Nach vier Jahren hat das Bundesfinanzministerium wieder seine Verwaltungsanweisung zur Steuerbegünstigung für haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen überarbeitet und an Gesetzesänderungen und neue Rechtsprechung angepasst. Damals enthielt die Verwaltungsanweisung zum ersten Mal eine Aufstellung darüber, welche konkreten Leistungen begünstigt oder nicht begünstigt sind. Diesmal gibt es eher geringfügige Änderungen. Die folgenden Regeln gelten für haushaltsnahe Dienstleistungen und Beschäftigungsverhältnisse.

  • Beschäftigungsverhältnisse: Zu diesen Tätigkeiten gehören u. a. die Zubereitung von Mahlzeiten im Haushalt, die Reinigung der Wohnung, die Gartenpflege und die Pflege, Versorgung und Betreuung von Kindern sowie von kranken, alten oder pflegebedürftigen Personen. Unterricht und die Vermittlung besonderer Fähigkeiten sowie sportliche und andere Freizeitbetätigungen fallen nicht darunter. Voraussetzung für die Steuerbegünstigung ist, dass das Beschäftigungsverhältnis als Minijob im Rahmen des Haushaltsscheckverfahrens geführt wird. Bei Wohnungseigentümergemeinschaften und Vermietern, die nicht am Haushaltsscheckverfahren teilnehmen können, führt der Minijob zu haushaltsnahen Dienstleistungen. Auch ein Arbeitgeber-Pool oder Beschäftigungsverhältnisse im EU-/EWR-Ausland werden unter gewissen Voraussetzungen anerkannt.

  • Nahe Angehörige: Arbeitsverhältnisse zwischen in einem Haushalt zusammenlebenden Lebensgefährten, Ehepartnern oder anderen Familienangehörigen sind nicht begünstigt. Auch eine zwischengeschaltete Person oder ein Betrieb (GmbH etc.) ändert daran nichts. Arbeitsverhältnisse mit Angehörigen, die nicht im selben Haushalt leben, können dagegen anerkannt werden, wenn die Verträge zivilrechtlich wirksam und fremdüblich sind und tatsächlich auch so durchgeführt werden.

  • Haushaltsnahe Dienstleistungen: Zu den haushaltsnahen Dienstleistungen zählen die Leistungen, die eine hinreichende Nähe zur Haushaltsführung aufweisen oder damit im Zusammenhang stehen. Beschäftigungsverhältnisse oder Dienstleistungen, die ausschließlich außerhalb des Haushalts ausgeübt oder erbracht werden, sind aber nicht begünstigt. Die Begleitung von Kindern sowie kranken oder pflegebedürftigen Personen bei Einkäufen und Arztbesuchen sowie Botengänge usw. sind daher nur dann begünstigt, wenn sie zu den Nebenpflichten der Haushaltshilfe gehören.

  • Nicht begünstigte Leistungen: Nicht begünstigt ist die Bereitschaft zur Leistungserbringung im Bedarfsfall, es sei denn, der Bereitschaftsdienst ist nur Teil einer begünstigten Hauptleistung. Ebenfalls nicht begünstigt sind Verwaltergebühren oder Leistungen, bei denen eine Gutachtertätigkeit im Vordergrund steht sowie Aufwendungen, bei denen die Entsorgung nicht nur Nebenleistung ist, sondern im Vordergrund steht (Müllabfuhr). Auch personenbezogene Dienstleistungen (z. B. Frisör- oder Kosmetikerleistungen) sind keine haushaltsnahen Dienstleistungen, selbst wenn sie im eigenen Haushalt erbracht werden.

  • Kinderbetreuung und Au-pair: Kinderbetreuungskosten sind vorrangig als Sonderausgaben abziehbar und daher in der Regel keine haushaltsnahe Dienstleistung. Das gilt sowohl für den abziehbaren wie den nichtabziehbaren Teil der Kinderbetreuungskosten. Bei Aufnahme eines Au-pairs fallen in der Regel neben den Aufwendungen für die Betreuung der Kinder auch Aufwendungen für leichte Hausarbeiten an. Wird der Umfang der Kinderbetreuungskosten nicht nachgewiesen, kann ein Anteil von 50 % als haushaltsnahe Dienstleistung berücksichtigt werden.

  • Zubehörräume und Außenanlagen: Zur Haushaltsführung gehört auch das Bewirtschaften von Zubehörräumen und Außenanlagen. Die Grenzen des Haushalts im Sinne der Steuerbegünstigung entsprechen daher in der Regel den Grundstücksgrenzen, unabhängig von den Eigentumsverhältnissen. So gehört beispielsweise auch eine an ein Mietwohngrundstück angrenzende Gartenanlage im Gemeinschaftseigentum der Wohnungseigentümer zum Haushalt der Bewohner.

  • Öffentliches Gelände: Bei Dienstleistungen, die sowohl auf öffentlichem Gelände als auch auf Privatgelände durchgeführt werden (Gehwegreinigung, Winterdienst etc.), ist nur der Teil auf dem Privatgelände begünstigt, selbst wenn - wie beim Winterdienst - eine konkrete Verpflichtung besteht. Leistungen muss der Rechnungsaussteller entsprechend aufteilen. Bei Wohnungseigentümergemeinschaften genügt eine Jahresbescheinigung des Grundstücksverwalters, die die betrags- oder verhältnismäßige Aufteilung auf öffentliche Flächen und Privatgelände enthält. Gleiches gilt für die Nebenkostenabrechnung.

  • Zweitwohnungen: Begünstigt ist auch die einem Kind überlassene Wohnung, für das Anspruch auf Kindergeld besteht, sowie eine selbstgenutzte Zweit-, Wochenend- oder Ferienwohnung. Ebenfalls begünstigt ist eine selbstgenutzte geerbte Wohnung, und zwar auch für Leistungen, die noch vom Erblasser in Anspruch genommen wurden, für die der Erbe aber die Rechnungen bezahlt hat. Die Höchstbeträge für den Steuervorteil gelten auch bei mehreren Wohnungen unverändert.

  • Umzug: Bei einem geplanten Umzug gehört auch die neue Immobilie zum Haushalt, wenn der Steuerzahler tatsächlich dorthin umzieht. Nach dem Umzug gelten Maßnahmen zur Beseitigung der Abnutzung am alten Wohnort noch als im Haushalt erbracht. Voraussetzung ist, dass die Maßnahmen in engem zeitlichen Zusammenhang zum Umzug stehen. Ab wann oder bis wann es sich um einen Haushalt des Steuerzahlers handelt, hängt vom im Mietvertrag vereinbarten Beginn des Mietverhältnisses oder vom Ende der Kündigungsfrist und bei einem Kauf vom Übergang von Nutzen und Lasten ab. Ein abweichender Zeitpunkt für den Ein- oder Auszug ist durch geeignete Unterlagen (z. B. Meldebestätigung der Gemeinde, Bestätigung des Vermieters, Übergabe-/Übernahmeprotokoll) nachzuweisen.

  • Haushaltsbezogene Höchstbeträge: Die Höchstbeträge können nur haushaltsbezogen in Anspruch genommen werden. Leben also zwei Alleinstehende das ganze Jahr in einem Haushalt, kann jeder seine Aufwendungen grundsätzlich nur bis zur Hälfte des Höchstbetrages geltend machen, es sei denn, sie einigen sich gegenüber dem Finanzamt auf eine andere Aufteilung. Wird der gemeinsame Haushalt aber erst im Lauf des Jahres begründet oder aufgelöst, kann jeder die vollen Höchstbeträge in Anspruch nehmen. In welchem Haushalt die Aufwendungen entstanden sind, spielt dann keine Rolle, solange jeder zumindest für einen Teil des Jahres einen eigenen Haushalt geführt hat.

  • Zahlung: Die Zahlung muss auf das Konto des Leistungserbringers erfolgen. Zahlungen per Dauerauftrag oder Einzugsermächtigung werden in Verbindung mit dem Kontoauszug, der die Abbuchung ausweist, anerkannt. Dagegen werden Barzahlungen grundsätzlich nicht anerkannt. Das gilt selbst dann wenn eine Barzahlung durch eine später veranlasste Zahlung auf das Konto des Erbringers der Leistung ersetzt wird.

  • Zeitpunkt: Für die Steuerermäßigung entscheidend ist der Zeitpunkt der Zahlung, nicht der Ausführung. Bei regelmäßig wiederkehrenden Ausgaben, die bis zu zehn Tagen vor oder nach dem Kalenderjahr fällig und geleistet worden sind, werden die Ausgaben dem Kalenderjahr zugerechnet, zu dem sie wirtschaftlich gehören. Bei Minijobs gehören die Abgaben für die Monate Juli bis Dezember, die erst am 15. Januar des Folgejahres fällig werden, noch zu den Aufwendungen des Vorjahres.

Mietverhältnis zwischen Ehegatten als Tauschgeschäft

Ein Mietverhältnis kann auch als Tauschgeschäft realisiert werden. Zwischen Ehegatten wird ein solches Mietverhältnis aber nur akzeptiert, wenn es einem Fremdvergleich standhält.

Neben Geldleistungen kommen als Mietentgelt auch Sachleistungen in Betracht, die der Mieter als Gegenleistung an den Vermieter erbringt. Wollen Ehegatten aber, dass ein solches Mietverhältnis auf Tauschbasis steuerlich anerkannt wird, dann muss es einem Fremdvergleich standhalten. Der Bundesfinanzhof hat daher den Mietvertrag zwischen einem Ehepaar nicht anerkannt, weil darin als Gegenleistung für die Überlassung von Praxisräumen ein Nutzungsrecht für den jeweiligen Geschäftswagen der Praxis ohne eine Festlegungen über den Fahrzeugtyp, eine Kilometerbegrenzung oder andere nähere Regelungen vereinbart war.

Veräußerungskosten beim Immobilienverkauf

Wenn der Veräußerungsgewinn nur teilweise steuerpflichtig ist, weil die Immobilie vor der rückwirkenden Verlängerung der Spekulationsfrist auf zehn Jahre gekauft wurde, sind auch die Veräußerungskosten nur anteilig abziehbar.

Für Immobilien, die vor der rückwirkenden Verlängerung der Spekulationsfrist von zwei auf zehn Jahre gekauft wurden, ist nur der Teil des Verkaufsgewinns steuerpflichtig, der auf den Zeitanteil nach der Gesetzesänderung fällt. Entsprechend hat das Finanzgericht Köln entschieden, dass auch die Kosten für die Veräußerung der Immobilie zeitanteilig zuzuordnen sind und nicht in voller Höhe geltend gemacht werden können.

Einbringung von Grundstücken als gewerblicher Grundstückshandel

Auch die Einbringung von Immobilien in eine Gesellschaft kann zu einem gewerblichen Grundstückshandel führen, wenn dabei die Drei-Objekt-Grenze überschritten wird.

Ein gewerblicher Grundstückshandel kann selbst dann vorliegen, wenn Grundstücke nicht verkauft, sondern nur in eine Gesellschaft eingebracht werden, sofern die Gesellschaft dabei auch die Verbindlichkeiten übernimmt, die auf den Grundstücken lasten. Auch solche Einbringungen sind auf die Drei-Objekt-Grenze anzurechnen, und zwar nach Meinung des Finanzgerichts Baden-Württemberg selbst dann, wenn die Einbringung nur dazu dient, die Vermögensnachfolge zu regeln.

Höhere Grunderwerbsteuer 2014 in drei Bundesländern

Neben Bremen und Schleswig-Holstein erhöht nun kurzfristig auch Berlin die Grunderwerbsteuer zum Jahreswechsel.

Gleich drei Bundesländer werden zum Jahreswechsel ihre Grunderwerbsteuer erhöhen. Die Zeit für einen Immobilienkauf zum alten Steuersatz wird nun knapp. Während die Erhöhung im Fall von Bremen und Schleswig-Holstein schon länger bekannt ist, hat Berlin erst im Oktober eine Erhöhung der Grunderwerbsteuer beschlossen. Am moderatesten fällt die Erhöhung in Bremen aus, wo der Steuersatz von 4,5 % auf 5,0 % steigt. Schleswig-Holstein dagegen greift Immobilienkäufern kräftig in die Tasche und verlangt statt 5,0 % bald den Spitzensatz von 6,5 %. Den Rekord von Schleswig-Holstein wird Berlin zwar nicht einstellen, nimmt aber mit einer Erhöhung von 5,0 % auf 6,0 % immerhin den zweiten Platz ein.

Nachträgliche Werbungskosten bei Vermietung

Inwieweit Schuldzinsen und Vorfälligkeitsentschädigungen nach dem Verkauf einer vermieteten Immobilie noch als nachträgliche Werbungskosten abziehbar sind, ist weiter unklar.

Letztes Jahr hatte der Bundesfinanzhof entschieden, dass Schuldzinsen auch nach dem Verkauf einer Immobilie noch als nachträgliche Werbungskosten abzugsfähig sein können. Allerdings hat der Bundesfinanzhof in seinem Urteil keine Ausführungen dazu gemacht, ob dies nur für die im Streitfall vorliegende Fallkonstellation gilt oder auch in anderen Fällen möglich ist.

Insbesondere geht es um die Frage, ob der Verkauf der Immobilie noch innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist erfolgt und damit steuerpflichtig ist. Im Verfahren, über das der Bundesfinanzhof entschieden hat, war dies der Fall, was die Finanzverwaltung veranlasst hat, das Urteil zwar grundsätzlich anzuwenden, aber nur dann, wenn drei Voraussetzungen erfüllt sind.

So muss die Immobilie innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist verkauft worden sein. Außerdem sind nur Zinsen aus Darlehen abziehbar, zu deren Tilgung der Veräußerungserlös nicht ausreicht. Die dritte Voraussetzung ist, dass die Absicht, weitere Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu erzielen, nicht bereits vor dem Verkauf der Immobilie aus anderen Gründen weggefallen ist.

Doch Finanzgerichte sind nicht an die Vorgaben der Finanzverwaltung gebunden, und weil auch der Bundesfinanzhof keine Vorgaben über Fälle gemacht hat, in denen die Spekulationsfrist bereits abgelaufen ist, fallen die Urteile der Finanzgerichte momentan unterschiedlich aus. So hat das Finanzgericht Düsseldorf jetzt schon zum wiederholten Mal im Sinne der Finanzverwaltung entschieden und eine Vorfälligkeitsentschädigung nicht zum Abzug als Werbungskosten zugelassen, weil die Spekulationsfrist schon abgelaufen war.

Dagegen hat das Finanzgericht Niedersachsen entschieden, dass durch eine Veräußerung des Vermietungsobjekts der wirtschaftliche Zusammenhang der Schuldzinsen zu den ursprünglichen durch Vermietung und Verpachtung veranlassten Aufwendungen nicht aufgehoben wird. Das gilt nach Meinung des Gerichts auch nach Ablauf der Spekulationsfrist. In allen Fällen ist die Revision beim Bundesfinanzhof anhängig. Vermieter in einer vergleichbaren Lage können also gegen ihren Steuerbescheid Einspruch einlegen. Das Einspruchsverfahren ruht dann automatisch, bis der Bundesfinanzhof auch in den neuen Verfahren entschieden hat.